아파트 공공위탁관리 시범사업 추진

아파트 공공위탁관리 시범사업 추진

□ 서울시가 관리비 거품을 빼고 주민 갈등을 줄이기 위해 ’13년부터 시행하고 있는「맑은 아파트 만들기」시즌Ⅲ 핵심사업인 ‘민간아파트 공공위탁관리’ 시범사업 대상 아파트 모집에 들어간다.
  ○ ‘맑은 아파트 만들기’ 시즌Ⅰ‧Ⅱ에서는 비리 적발‧조치와 주민참여 기본제도 마련에 주력했다면, 지난 8월 발표한 시즌Ⅲ에서는 비리를 예방하고 지속가능한 자치역량을 갖추도록 지원을 강화해 아파트를 상생·동행 공동체로 만드는 것이 핵심.  

 

□ 민간아파트 공공위탁관리는 관리비리 문제로 장기간 갈등을 겪고 있는 민간아파트 단지의 주민들이 요청하면 아파트 운영이 정상화 될 때까지 최대 2년간 ‘서울주택도시공사(구 SH공사)’가 검증한 관리소장을 파견, 직접 관리하는 사업이다. 그동안 쌓아온 공공임대아파트 관리 노하우를 민간아파트에도 적용한다는 취지로 서울시가 지자체 최초로 시행한다. 

 

□ 시는 자치구를 통해 31일(월)까지 민간 아파트 단지의 공공위탁관리 신청을 받는다고 밝혔다. 총 2곳을 선정할 계획.

 

□ 신청 대상은 기존 주택관리업체와 ’16년 12월 31일 이전 계약이 종료되는 아파트 단지다. 입주자대표회의 의결 또는 입주민 1/2 이상의 찬성을 얻어 자치구에 신청하면 된다.

 

□ 시가 자치구 신청을 취합, 선정위원회 심사를 거쳐 11월 중에 2곳을  선정하면, 서울주택도시공사-단지 간 위·수탁 계약을 맺고 단지에 관리소장을 배치해 올해 안에 공공위탁을 시작한다.
 ○ 시는 현재 경쟁입찰로 위탁관리업체를 선정하는 방식에서 입주민 1/2 찬성 시 SH공사 관리를 수의계약할 수 있도록 국토교통부에 법령개정을 요청했으며(’16.6.16), 법령개정 전까지는 SH공사와 해당 단지가 위·수탁 관리계약을 체결한 후 SH공사에서 공공위탁 관리한다.  

 

□ 위‧수탁 계약 시, 계약서는「서울특별시공동주택관리규약준칙」의 ‘표준계약서 및 공공위탁 관리에 따른 특약사항’을 기준으로 입주자대표회의와 협의해 결정하게 된다. 주요 계약내용은 ▴위탁 관리범위 ▴위‧수탁 계약 기간 ▴위탁 수수료 ▴위‧수탁 계약 해지조건 등이다.

  ○ 위탁 관리범위 : 기본적인 관리업무와 주거복지를 포함한 입주자 등의 서비스 질 향상을 위한 제반사항 범위 내에서 이루어진다. 관리원 업체 선정 시에는 특별한 사항이 없으면 기존 관리원의 고용승계가 이루어진다. 
  ○ 위‧수탁 계약기간 : 최소 1년~최대 2년으로, 기간 종료 후 민간 위탁관리로 전환된다. 전체 입주민 1/2 이상 또는 입주자대표회의 의결로 조기종료도 가능하다.   
  ○ 위탁 수수료 : 위탁수수료와 관리소장 인건비는 ‘공공위탁수수료+관리소장 인건비 ≦ 민간위탁수수료+관리소장 인건비’ 범위 내에서 입주자대표회의와 합의해 결정한다.
  ○ 위‧수탁 계약 해지 : ▴입주민 등 1/2 이상 찬성 ▴입주자대표회의에서 의결 시 해지가 가능하며, 중도 해지하려면 해지 예정일 60일 전까지 관련서류를 작성해 상대방에서 통지한 후 협의해야 한다.

 

□ 관리를 담당하는 서울주택도시공사는 반기별로 위탁관리 내용을 정리해 입주민 등에게 공고해야 한다.   

 

□ 서울시는 공공위탁관리가「공동주택관리법령」등의 규정에 맞게 진행되고 있는지 6개월마다 체크하고, 필요 시 행정지도 등을 통해 관리 감독한다. 

 

□ 한편 서울시는 공공위탁관리 이외에도「맑은 아파트 만들기 시즌Ⅲ」의 실질적인 실행을 뒷받침할「서울특별시공동주택관리규약준칙」을 지난 5일(수) 개정했다.

  ○ 7개 조항 신설, 33개 조항 개정 등 총 105개 조항을 신설‧개정‧삭제했다.

 

□ 준칙개정을 통해 우선, 3천만 원 이상의 공사‧용역은 입찰공고 전까지 전문가 자문을 의무화했고, 자문을 신청한 공사는 공사완료 시 자문이 가능하도록 하는 등 공사‧용역 분야의 투명성을 높였다.

 

□ 특히, 입주자의 권한을 강화하고 참여를 확대하기 위해 입주자 권리가 부당하게 침해당하지 못하도록 하는 내용의 조항을 신설했다. 대표적으로, 입주자대표회의가 구성되지 않았다 하더라도 중요한 결정사항은 입주자 등의 과반수 찬성으로 결정할 수 있도록 했고, 입주자대표회의 의결사항에 대해 법령위반으로 판단될 경우 재심의를 요청할 수 있도록 했다.
  ○ 기존 주택관리업자와 재계약 시 의견청취 양식을 전체 입주자에게 배부하도록 개정했고, 입주자가 자료 공개‧복사를 신청했을 경우 당초 7일에서 2일 이내에 교부하도록 단축했다.
  ○ 관리비 연체요율은 3%인하한 연 12%로 정하고 날짜별 일할 계산하도록 개선했다. 

 

□ 입주자대표회의 운영과 관련해서는 무분별한 해임을 방지하기 위해 구성원 해임 시 객관적 증거자료를 제시하도록 했다. 또, 잦은 선거로 인한 관리비 누수를 막기 위해 입주자대표회의 구성원이 의결정족수인 2/3 이상 선출된 경우, 동별 대표자를 선출하지 않을 수 있도록 했다.

□ 선거관리위원회의 세력 형성을 견제하고 투명성을 강화하기 위해 위원 위촉 시 기존 ‘추천’ 방식에서 ‘공개모집’ 방식으로 하도록 했고, 임기 연임도 1회로 한정했다. 또, 위원의 겸임금지 조항을 신설하고, 위원회가 업무를 해태한 경우 입주자 과반수 동의로 전원 해촉이 가능하도록 개정했다.

 

□ 이외에도「공동주택관리법령」시행(’16.8.12)에 따라 ‘공동주택 주차장 임대’ 등 관련사항도 반영했다. 

 

□ 각 공동주택에서는 이와 같은「서울특별시공동주택관리규약준칙」개정취지와 방향에 적합하도록 각 아파트의 관리규약을 개정해 11.11(금)까지 관할구청에 신고해야 한다.

 

□ 정유승 서울시 주택건축국장은 “지자체 최초로 실시하는 민간아파트 공공위탁관리는 공공의 관리 노하우를 민간에 적용해 관리를 정상화하고 투명한 관리가 이루어지도록 함으로써 공동주택 관리문제 해결을 위한 새로운 모델을 제시할 것”이라며 “더불어 준칙개정을 바탕으로 주민참여를 강화하는 방향으로 관리시스템을 선진화하는 등 이웃과의 소통을 통해 동행‧상생하는 ‘맑은 아파트 만들기’ 문화를 정착시켜나가겠다”고 말했다.

<서울특별시 공동주택관리규약 준칙(11차) 주요 개정사항>

맑은아파트 만들기Ⅲ 실행 사항 반영
 ㅇ감사의 효율화, 전문화를 위해 마을전문가(회계사, 세무사, 변호사 등)를 명예감사로 위촉가능 하도록 신설(제19조제6항)
 ㅇ자치구 공동주택 관리지원센터가 설치된(현재 노원구, 양천구) 경우 3천만원 이상의 공사 및 용역에 대하여 의무적으로 전문가 자문을 받도록 개정(제32조제1항)
 ㅇ전문가 자문 신청 시 도면, 설계서, 공사설명서 등을 필히 제출하여 실질적 자문이 될 수 있도록 개선(제32조제4항)
 ㅇ자문 신청한 공사에 대하여 공사완료시 완료에 따른 자문을 받을 수 있도록 신설(제32조제7항)

 입주자대표회의 운영 관련
 ㅇ동별 대표자 및 임원 해임 절차 구체화(제23조제2항)
    특정한 사항에 대하여 의견을 같이 하지 않는다는 이유로 해임사유에 해당하지 않는데도 무분별하게 해임을 진행하는 사례가 많아 해임사유에 대한 객관적 증거자료를 첨부하여 해임동의를 받도록 하고 객관적 증거자료와 서면동의서가 확인되면 선거관리위원회에서는 무조건 해임절차를 진행하도록 개정
 ㅇ해임투표를 고의적으로 지연하는 것을 방지하기 위하여 해임절차 기간 내 해임투표를 완료하지 않을 경우 직무정지 해제조항 삭제(제23조제5항,제9항)
 ㅇ잦은 선거로 인한 관리비 지출을 줄이기 위하여 입주자대표회의 구성원이 3분의 1 이상이 선출된 경우 동별 대표자를 선출(보궐선거 포함)하지 않을 수 있도록 하고, 원하는 후보자가 있을 경우 공석이나 궐위된 선거구를 포함하여 한꺼번에 진행하도록 개정(제24조제1항 및 제25조제3항)
 ㅇ입주자대표회의에서 의결한 안건에 대하여 재심의 가능하도록 하고 재심의가 요청된 안건은 다시 심의 완료하기 전까지 효력을 정지하도록 개선 (제34조제1항)
 
선거관리위원회 운영 관련
 ㅇ선거관리위원회 위원 위촉의 투명화를 위하여 공개 모집(제44조) 
 ㅇ선거관리위원회 위원의 임기 통일 및 자격상실 법조항 반영(제45조)
 ㅇ선거관리위원회 위원의 이권개입 및 중립성을 위하여 자생단체, 리모델링 또는 재건축 조합의 임원을 겸임하지 못하도록 개선(제36조)

 

어린이집 운영에 관한 개선사항 반영(제66조)
 ㅇ어린이집 운영방법 결정은 전체 입주자의 과반수가 찬성하는 방법으로 결정하도록 개정
 ㅇ어린이집 재계약 결정 방법 개선
    - 기존] 어린이집 재계약 동의시 어린이집을 이용하는 입주자등의 과반수 동의
     → 개정] 입주자등이 아닌 외부인도 공동주택의 어린이집을 이용하는 경우가 많아 어린이집을 이용하는 자의 과반수 동의로 변경  
 ㅇ최초 입주시 입주와 동시에 개원이 가능 하도록 개선
     - 기존] 최초 입주시 운영방법은 입주자 과반수가 입주하였을 때 결정
     → 개정] 입주여부 상관없이 입주예정자의 과반수 찬성으로 미리 결정할 수 있도록 함
 ㅇ어린이집 임대료의 50%이상을 어린이집 유지보수 및 운영에 필요한 사항에 사용하도록 개정   

 

입주자등의 권한 강화
 ㅇ입주자대표회의, 선거관리위원회 및 관리주체도 입주자등의 권리를 부당하게 침해하거나 방해하지 않도록 신설(제14조)
 ㅇ입주자대표회의 미 구성으로 중요한 결정사항을 결정하지 못해 업무진행을 못하는 사항을 개선하기 위하여 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정할 수 있도록 함(제30조)   
 ㅇ입주자대표회의 의결사항에 대하여 법령위반으로 판단될 경우 재심의를 요청할 수 있도록 함(제34조제1항)
 ㅇ기존 주택관리업자와의 재계약시 의견청취를 하지 않거나 소수의 의견만을 청취하여 재계약하는 사례를 방지하지 위하여 의견청취 시 의견청취 양식을 전체 입주자등에게 배부하여 의견청취 하도록 함(제58조제1항) 
 ㅇ입주자등이 자료 공개 복사 신청 시 당초 7일 이내 교부하도록 정한 사항을 2일 이내 교부하도록 개정(제63조제2항)
 ㅇ관리비 연체요율을 3%인하 하여 년12%로 정하고 날짜별 일할 계산하도록 개선(별표8)
 
공동주택관리법령 사항 반영
 ㅇ공동주택의 주차장 임대에 관한 사항 (제67조)
    - 입주자대표회의 의결 또는 전체입주자등의 과반수 동의 필요
 ㅇ장기수선충당금 반환 및 납부확인서 발급(제79조제3항)
     - 장기수선충당금을 사용자가 대신 납부 시 반환 및 납부확인 요구 시 확인서 발급  
  ㅇ회계처리기준은 국토교통부 고시에 따르도록 함(제88조)

 

  관리주체 업무 확대 반영
 ㅇ계량기 관리 강화 (제63조제1항 및 제7항)
    - 계량기 사용량이 현저하게 적거나 많을 시 또는 3개월 이상 수도, 가스, 난방, 급탕의 사용량이 없는 세대의 경우 계량이 고장여부 확인  
 ㅇ동의기준 추가 (제65조제1항제7호 및 제8호)
    - 공동주택 외부 미관 보호를 위해 외부창틀, 문틀, 난간 등은 같은 규격(색상)이나 모양 설치 시 동의하도록 함.
    - 공동주택 배수구 막힘이나 역류방지를 위해 배관교체 시 같은 규격으로 설치 시 동의하도록 함.

  

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