부동산 이야기

부동산 경매 서울아파트 경매 권리분석 및 실전 사례 1편 부동산 경매 경매 실전 사례 2010년 11월 15일에 진행된 남부지방법원 사건번호 2010타경 9440 아파트 경매 물건 경매 실전 사례를 통하여 경매 물건 조회, 권리분석, 시세분석, 수익성분석, 입찰분석 등에서 다루고자합니다. 2010년 11월 12일 지인과의 약속에서 뜬끔없이 부동산 경매 권리분석 및 입찰 참여에 대한 의뢰를 받았되었죠. 그것도 입찰기일이 11월 15일인 경매 물건이며, 자세한 내용도 모르고 단지 거주지 인근 물건이 경매에 나와서 입주를 할 계획으로 낙찰을 받았으면 하는 정도인 상태이며 더군다나, 평소에 부동산 투자, 그것도 경매, 공매에 전혀 관심이 없었던 지인이지만 특별한 사정이 있겠지하고 그 의뢰를 수락하게 되었죠. 기..

경매로 부동산을 싸게 산다는건… 경매로 부동산을 산다는건 경매물건의 이해관계자의 부득이한 사정, 희소성에 의한 불가피한 사정이 아니한 한마디로 "싸니까"이다. 경매를 위험을 즐기기 위해서 참가하는 입찰가는 없다. 이론적인 경매의 장점만을 염두에 두고 경매에 참여한다는 것은 묻지마 투자일 뿐이다. 직접 물건을 분석하고 실제 입찰을 해본 경험을 해본 경우라면 장점과 단점을 아울러서 판단하고 경매에 참가해야함은 당연지사이다. 결국 한마디로 경매는 좋은 물건을 싸게 사서 직접 매입보다 수익성을 높였을 때 경매를 해야 하는 이유가 있는 것이며, 좋은 물건을 어떻게 고르고 최종 소유권을 확보할때까지의 소요 비용이 진짜 싸게 사는 것인지, 임대나 매각 후 수익성을 실현할 수 있을 때 안전하고 효율적인 경매가 될 수 ..

수익형 부동산 경매서도 인기 수익형 부동산의 경매 입찰시에는 아래 낙찰가율은 참고만 하시고, 요즈음의 시장 동향에 비추어 보면, 매각수지 실현과 환금성을 배제한, 철저한 수익성분석에 의해서만 입찰에 참여하셔야합니다. 수익성 분석에 대상물건의 회전율을 감안하여 실현 가능한 수익율을 보고 입찰가를 정하셔야 성공하는 투자의 길입니다. ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 수익형 부동산 경매서도 인기 법원경매에서 근린시설과 오피스텔 등 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산 낙찰가율이 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났다. 저금리 시대에 은행 이자보다 수익률이 높은 투자처로..

경매절차 9.배당절차 매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다. 매수인이 매각대금을 모두 내면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하고 배당을 하게 됩니다. (1) 채권계산서의 제출 채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출하여야 합니다. 채권자가 계산서를 제출하지 아니한 경우 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산합니다. 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 배당요구의 종기 이후에는 채권액을 보충할 수 없습니다. (2) 배당표의 작성과 확정 집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이..

경매절차 8.소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다. 소유권이전등기 등의 촉탁 매수인이 매각대금을 모두 내면 매각부동산의 소유권을 취득하므로, 법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산 위의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다. 다만, 그 등기의 비용은 매수인이 부담하여야 하므로, 매수인은 주민등록표등본, 등록세영수필통지서와 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류를 제..

경매절차 7.매각대금의 납부 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다. (1) 대금지급기한 법원은 매각허가결정이 확정되면 지체 없이 직권으로 대금지급기한을 정하여 이를 매수인에게 통지합니다. 매수인은 지정된 대금지급기한 안에 언제든지 매각대금을 낼 수 있습니다. (2) 매각대금의 지급절차 매수인은 대금지급기한 안에 매각대금을 은행에 납부하여야 합니다. 납부할 금액은 매각대금에서 ..

경매절차 6.매각 결정절차 http://blog.naver.com/up4life/90099545186 법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다. 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면, 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. (1) 매각기일 및 매각허부 결정 법원은 매각결정기일에 매각허가에 관한 이해관계인의 의견을 듣고 직권으로 법이 정한 매각불허가 사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다. (2) 매각허부에 대한 즉시항고 이해관계인은 매각허가 또는 매각불허가의 결정에 의하여 손해를 볼 경우에는 즉시항고를 할 수 ..

경매절차 5.매각의 실시 기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다. 매각의 실시 (기일입찰) 부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, ③ 입찰기간 안에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰 중 어느 하나의 방법으로 할 수 있습니다. 여기에서는 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 방법인 기일입찰의 방법에 대하여 설명하도록 하겠습니다. (1) 매각장소 매각기일은 법원 ..

경매절차 4.매각방법 등의 지정.공고.통지 매각방법으로는, ① 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 ② 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있습니다. 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지, 공고를 합니다. (1) 매각기일 및 매각결정기일의 지정 법원은 잉여의 가망이 없다는 등의 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는, 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정합니다. 최초의 매각기일은 공고일부터 14일 이상의 간격을 두고 지정됩니다. 매각결정기일은 대개 매각기일부터 7일 뒤로 지정됩니다. 매각기일 및 매각결정기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하여야 하나, 3-4회 정도의 기일을 일괄하여 지..

경매절차 3.매각의 준비 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다. 경매개시결정이 내려지면 법원은 경매할 부동산을 입찰의 방법으로 매각하여 현금화하기 위한 준비를 합니다. (1) 현황조사 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수, 그밖의 현황에 관하여 조사하도록 명합니다. 매수희망자는 집행관이 작성한 현황조사보고서를 통해 부동산에 관한 정보를 얻을 수 있습니다. (2) 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여..