부동산 경매 서울아파트 경매 권리분석 및 실전 사례 1편

부동산 경매 서울아파트 경매 권리분석 및 실전 사례 1편 부동산 경매 경매 실전 사례   2010년 11월 15일에 진행된 남부지방법원 사건번호 2010타경 9440 아파트 경매 물건 경매 실전 사례를 통하여 경매 물건 조회, 권리분석, 시세분석, 수익성분석, 입찰분석 등에서 다루고자합니다.  2010년 11월 12일 지인과의 약속에서 뜬끔없이 부동산 경매 권리분석 및 입찰 참여에 대한 의뢰를 받았되었죠. 그것도 입찰기일이 11월 15일인 경매 물건이며, 자세한 내용도 모르고 단지 거주지 인근 물건이 경매에 나와서 입주를 할 계획으로 낙찰을 받았으면 하는 정도인 상태이며 더군다나, 평소에 부동산 투자, 그것도 경매, 공매에 전혀 관심이 없었던 지인이지만 특별한 사정이 있겠지하고 그 의뢰를 수락하게 되었죠. 기일이 얼마 남지 않은 관계로 급하게 대법원 법원경매 정보 사이트(http://www.courtauction.go.kr/)에서 아파트명으로 검색을 해보았더니 대상 물건의 기본적인 정보가 조회되었다.     경매 대상 물건의 개략적인 현황을 조회해보니 신정동 동일하일빌 1단지(5개동) 42평형 아파트로 10층에 소재해 있으며 감정가는 7억5천만원,  건축 당시에도 친환경 및 독특한 배치를 컨셉으로 하여서 그런지 지금 신축하는 아파트와 비교하여도 그리 큰 차이가 없을 정도로 좋다는 평가를 받고 있어요. 경매 관련 진행 현황을 파악하기 위하셔 기일내역을 조회해보니 9월 1일 1차 7억5천에서 유찰, 10월 12일 2차 6억에서 유찰, 11월 15일 최저매각가격 4억8천에 낙찰을 기다리고 있던 물건이더군요. 등기부등본을 발급 받아 분석을 해본 결과  소유자와 채무자가 다르나, 가족관계로 짐작이 되었고 기은캐피탈에서 채무자가 대출을 받았고 청구액은 약 7억2천만원정도인 것으로 파악이 되었고, 기은캐피탈 근저당권이 말소기준권리로써 그 이외의 등기부상 권리의 하자 등은 없었다. 즉, 공시권리 상으로는 안전한 물건임을 확인하고 다음으로 넘어가기로 했구요. 이어서 미공시 권리인 임대차, 조세 채납 관계, 유치권 등에 대해서 알아보고자 매각물건현황서와 문건,송달내역을 조회해보니 양천구청에서 교부청구 사실이 있었고, 임차인의 현황에 임차인의 임대차보증금 3천4백만원, 권리신고 및 배당요구가 있더군요. 임대차 분석에 의하면 채무자와 가족관계인 것으로 보이는 임차인이 7억 5천만원 물건에, 아주 저렴하고, 저렴한 금액(?) 3천4백만원에 경매가 시작되기 전에 전입신고를 마치고 선순위 대항력을 유지하고 있는 것으로 파악이 되었는데 여기서 짚고 넘어가야할 부분이 임차인이 확정일자를 받지 않았다는 점과 기은캐피탈의 권리배제 신청이 접수되었다는 사실이예요. 우선 확정일자가 없다는 점에 대해서는 실수로 확정일자를 못받아 둔 경우와 알면서, 그것도 너무 잘 알아서 확정일자를 받지 않은 경우가 있을 수 있는데, 여러가지 정황으로 보아 권리배제 신청과 밀접한 관련이 있을 수 있어요. 이는 대출 당시 제3자의 전입신고가 있음을 이유로, 대출금액을 최대한 많이 받기 위하여 채무자는 무상거주임을 주장, 이에 금융기관에서는 전입신고자의 무상거주확인서을 요구하였고, (여기에서 임대차가 실질적인 것인지, 임의적인 것과는 관계없이), 채무자는 무상거주확인서를 제출하였음을 유추할 수 있답니다. 이에 경매를 신청한 채권자인 금융기관에서는 위의 무상거주확인서를 근거로 권리배제신청을 하였고, 이런 경우에 임차인의 배당 신청에 대한 결과, 낙찰자의 인수 여부, 결국은 명도와는 어떤 관계가 있는지 분석을 한 후 에 입찰에 참가하여야 합니다. 권리분석에 이어 시세분석, 수익성분석, 입찰분석은 다음 편에서 다루고자 합니다.