경매로 부동산을 싸게 산다는건

경매로 부동산을 싸게 산다는건…   경매로 부동산을 산다는건 경매물건의 이해관계자의 부득이한 사정, 희소성에 의한 불가피한 사정이 아니한 한마디로 "싸니까"이다. 경매를 위험을 즐기기 위해서 참가하는 입찰가는 없다. 이론적인 경매의 장점만을 염두에 두고 경매에 참여한다는 것은 묻지마 투자일 뿐이다. 직접 물건을 분석하고 실제 입찰을 해본 경험을 해본 경우라면 장점과 단점을 아울러서 판단하고 경매에 참가해야함은 당연지사이다. 결국 한마디로 경매는 좋은 물건을 싸게 사서 직접 매입보다 수익성을 높였을 때 경매를 해야 하는 이유가 있는 것이며, 좋은 물건을 어떻게 고르고 최종 소유권을 확보할때까지의 소요 비용이 진짜  싸게 사는 것인지, 임대나 매각 후 수익성을 실현할 수 있을 때 안전하고 효율적인 경매가 될 수 있다. ------------------------------------------------------------------------- 경매로 부동산을 싸게 산다는건…

일반적으로 경매를 통하면 시세보다 싸게 부동산을 구입할 수 있다고 말한다. 거래가 드물어 가치 산정이 어려운 비주거용 부동산은 그렇다손 치더라도 아파트처럼 거래도 많고 특성도 유사한 부동산조차 경매를 통하면 시세보다 싸게 살 수 있다는 것은 좀처럼 이해가 되지 않는 일이다. 세상에 이런 `공짜점심`이 있을 수 있을까. 외국 사례를 보면 경매가격이 시세보다 싸다는 실증 결과도 있지만 그 반대로 시세보다 비싸다는 실증 결과도 드물지 않게 존재한다. 그 이유를 두고 이런 저런 주장들이 있기는 하지만 아직도 학자들은 정답을 내놓지 못하고 있다. 우리나라에서 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 살 수 있다는 인식은 주로 경매부동산에 내재돼 있는 권리상의 하자 때문에 생겨난 것으로 보인다. 권리상 하자로 인해 부동산 가치 자체가 낮다 보니 경매가격도 낮은 것인데 이를 정상적인 부동산과 비교하면서 경매를 통해 부동산을 싸게 매입할 수 있다고 얘기하는 것이다. 그렇다면 과연 권리상 하자가 없는 정상적인 부동산이라도 경매를 통해 싸게 사는 것이 가능할까. 최근 연구에 따르면 권리상 하자가 없는 정상적인 부동산도 경매를 통하면 시세보다 싸게 살 수 있다고 한다. 그런데 문제는 할인 정도가 5% 내외에 불과하다는 것이다. 그마저 경매시장에서는 거래비용이 많이 들어가기 때문에 경매가격이 시세보다 5% 정도 싸다고 해도 거래 비용을 고려하면 싸다고 이야기할 수 없다. 그럼에도 불구하고 권리상 하자가 있는 부동산이라도 권리 분석을 잘 하면 차익을 얻을 수 있다는 믿음이 사람들을 경매시장으로 이끄는 것 같다. 그러나 지금처럼 권리 분석에 대한 지식이 일반화된 상태에서는 경매시장에서 초과수익을 내는 것이 가능하지 않다. 설령 초과수익을 낸다고 하더라도 그것은 권리상의 하자 위험을 감수하고 이뤄낸 결과다. 이른바 `고위험, 고수익`이지 `저위험, 고수익`일 수가 없다. 결국 경매시장에서 정상적인 부동산을 싸게 매입한다는 것은 가능하지 않고 권리 분석을 잘 해서 하자 있는 부동산을 싸게 매입한다는 것도 위험을 감수하지 않는 한 불가능하다. 그만큼 경매시장이 효율적인 시장으로 바뀌어가고 있다는 얘기다. 초과 수익은 해당 부동산의 가치를 새롭게 창출하는 작업을 통해서만 얻을 수 있다. 자산관리가 경매시장에서도 필요한 이유가 바로 여기에 있다. [이용만 한성대 부동산학과 교수]