집주인 매입 임대주택 사업 추진

집주인 매입 임대주택 사업 추진

 

□ 지난 4.28에 발표한 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’ 후속으로 집주인 매입 임대주택 시범사업이 본격 추진된다. 

 

< 주 요 내 용 >

 ① 민간이 주택을 매입해 LH에 임대관리를 맡기고, 저렴한 임대료(시세50~80%)로 장기임대하기로 하면, 집값의 최대 80% 지원

  - 집값의 50%는 금리 연 1.5%의 기금 융자금으로, 집값의 30%는 LH가 지불하는 보증금으로 내고, 나머지 20%만 스스로 부담

 ② LH는 집주인 대신 임대관리를 실시하면서, 모든 공실리스크를 부담하고, 매월 집주인에게 확정수익 지급

 ③ LH는 원룸형 주택과 가족형 주택으로 구분하여 임차인을 모집

  - 임차인들은 LH에 시세 50~80% 수준의 임대료를 지불하면서, 8년 이상 장기 거주 가능

※ 집주인 매입 임대주택 사업 발표회 개최 (6.14일, LH경기지역본부)

 

□ 국토교통부(장관 강호인)는 4.28대책의 후속조치 일환으로, 민간이 다가구 또는 다세대 등 공동주택을 매입하여, 시세 50~80%수준의 저렴한 월세로 LH에 위탁·임대 하기로 하면,

 ㅇ 매입자금 지원 및 공실리스크 없는 확정수익을 지급하는 집주인 매입 임대주택 시범사업을 실시한다고 밝혔다.

 ㅇ 국토교통부는 이번 4.28대책을 통해 정부가 직접적으로 재정을 투입해 주택을 소유하고, 저렴한 임대주택으로 공급했던 기존 방식에서 벗어나,

  - 민간이 임대주택을 소유할 수 있도록 기금융자, 세제혜택 등을 실시하고, 대신 해당 임대주택을 장기간 거주(8년 이상)할 수 있는 저렴한 임대주택으로 공급하도록 하는 ‘공공지원주택’ 개념을 도입하였다.

 ㅇ 금번 집주인 매입 임대주택은 현재 추진중인 집주인 리모델링 임대주택과 함께 공공지원주택의 대표적 유형으로 민간의 자금투입을 유도하여 국가의 재정 부담을 경감하는 동시에,

  - 그간 국가재정 투입으로는 확보하기 어려웠던 도심내 적재적소에 저렴한 임대주택을 공급함으로써, 도시생활자의 주거비를 실질적으로 경감시킬 것으로 기대된다.

 

(1) 사업구조

□ 집주인 매입 임대주택 사업은 본 사업에 참여해 기금융자 등 재정지원을 받고자 하는 매수인(이하 “집주인”)의 ① 주택 취득 지원과 ② 주택취득 이후의 임대 위탁관리 순서로 진행된다.

① 집주인의 주택 취득 지원

 ㅇ 집주인은 최소 집값의 20%만 갖고 있으면, 임대사업용 주택을 취득할 수 있다.(임대용으로만 취득할 수 있고, 주거용으로 취득 불가)

  - 중도금에 해당하는 집값의 50%는 연 1.5% 기금융자를 통해 지원하고, 잔금에 해당하는 30%는 LH가 선지급하는 보증금으로 지원하다.

   * 기금융자 부분은 8∼12년 만기일시상환 또는 원리금균등분할상환

  - 다만, 기금융자는 다세대 1호당 8천만원, 다가구 1호당 4억원으로 제한되고, LH 보증금 지원은 기금융자액의 60%로 제한된다.

    * (예) 매매가 1.4억 주택 : 기금융자 0.7억 + 보증금 지원 0.42억 + 자부담 0.28억매매가 2억 주택 : 기금융자 0.8억 + 보증금 지원 0.48억 + 자부담 0.72억

 ㅇ 집주인이 치루는 집값의 충당구조는 다음과 같다.(집값1.4억 가정)
 - 특히, 집주인으로부터 임대주택을 위탁받아 관리할 LH는 집주인과 먼저 임대차계약을 체결하여 잔금에 충당할 보증금을 선지급하고, 실제 임차인과는 전대차계약을 체결하여 임대관리를 실시한다.

 - 이때, 집주인은 LH가 보증금 채권확보를 위해 전세권 설정을 할 수 있도록 하여야 하며, 전세권 설정비용은 집주인이 부담한다.

② 임대위탁관리

 ㅇ 집주인이 소유권이전등기를 마치고 완전한 소유자가 되면, LH는 집주인으로부터 해당 주택의 임대관리를 위탁받아 수행한다.

  - 이때, LH가 집주인에게 지급하는 확정수익은 시세 50~80% 월세에서 융자상환금 및 위탁관리비(월세수익의 5%)를 공제하는 방법으로 결정하며, 모든 공실위험도 LH가 부담한다.

  - 또한, 입주 시 경수선, 임대 중 유지보수와 관련된 비용이 발생하는 경우에는 LH가 확정수익에서 공제하고 지급한다.

 ㅇ 임차인은 원룸형(40㎡이하)과 가족형으로 구분하여 모집한다.

  - 원룸형은 집주인 리모델링 임대주택과 같이 대학생, 독거노인, 대학원생, 사회초년생 등 1인 주거 취약계층에게 공급되며,
 
  - 가족형은 무주택자로서 도시생활근로자 월평균소득 70% 이하인 세대주에 우선 공급된다.

  - 임차인들은 주변 시세 50~80% 수준의 임대료를 지불하면서, 8년이상 장기거주가 가능하다.(다만, 주택유형별 입주조건에 부합해야함)

 

(2) 사업신청

□ 사업을 신청하려는 집주인은 해당 주택을 취득해 8년 이상 임대하여야 하며, 일반형임대사업자*로 등록하여야 한다.

  * 민간임대주택특별법에 따라 100호 미만의 주택을 취득하여 임대하려는 자

 ㅇ 사업대상은 준공 20년 이내 다가구 또는 85㎡이하의 다세대 등 공동주택이며, 매입시점부터 준공 후 30년(주택사용연한)까지 LH에 위탁임대를 맡길 수 있다.

   * (예) `01년 준공된 주택을 `17년에 매입하여 집주인 사업에 참여하는 경우 14년간 해당주택을 LH에 위탁임대 가능(`30년까지 임대)

  - 다만, 집주인이 자신의 비용으로 대수선을 실시하는 경우, LH가 사용연한을 다시 점검한 후 임대위탁 기간을 정할 수 있다.
 ㅇ 매수 대상주택에 기존 임차인이 존재하는 경우에도 사업신청이 가능하며, 기존 임차인이 계속 거주를 원하는 경우에는 LH와의 전대차계약을 맺는 방법으로 잔존 계약기간을 보장한다.

  - 특히, 기존 임차인이 집주인 매입임대 임차인 요건에 적격한 경우 시세 50~80% 월세를 부과하며, 적격하지 않는 경우에는 시세 90%의 월세를 부과한다.

   * 시세 90%를 받는 경우에도 집주인과 LH간 확정수익은 시세 80%기준으로 산정

 

□ 사업신청 방식으로는 매수인 신청방식과 매도인 신청방식이 있다.

 ① 매수인 신청방식

 ㅇ 집주인이 되려는 매수인이 매도자의 매매동의*를 얻은 주택(소유권이전등기 후 3개월까지 신청가능)에 대한 매입자금 지원을 신청하면,

    * 소유권 확인을 위해 등기부등본, 매매가격에 대한 합의 및 소유자의 인감(인감증명서) 또는 서명(서명확인서 첨부)이 날인된 매매동의서 요구

  - LH는 해당 주택에 대한 임대사업성 분석을 실시, 적정 대상인 경우 매입자금 지원대상으로 선정한다.

 ㅇ 매매계약 체결이전인 주택을 신청하는 경우에는 매도자와 매수자 간 매매합의를 입증할 수 있는 매매동의서를 제출해야 하며,

  - 매매계약이 이미 체결된 경우에는 소유권 이전등기로부터 3개월 까지 신청이 가능하다.

 

 ② 매도인 신청방식

 ㅇ 매수인 신청방식 외에도 매도인이 신청하는 방식도 있다.

  - 매도인이 소유하고 있는 주택을 매입자금지원 대상으로 신청하면, LH가 임대사업성 분석 후 지원대상으로 인증(인증서 교부) 한다.

  - LH에게 인증을 받은 매도인은 스스로 집주인이 되려는 매수인을 찾아 매매동의를 하고, 매수인은 매매동의서, 지원대상 인증서를 바탕으로 LH에 자금지원을 신청하면 된다.

(3) 향후일정

□ 국토교통부는 6.14일 LH 경기지역본부에서 열리는 집주인 매입 임대주택 시범사업 발표회를 시작으로 사업에 본격 착수한다.

 ㅇ 이어 7.4일부터 7.14일까지 경기, 인천, 대전, 서울, 울산, 대구 등 전국 LH 지역본부에서 설명회도 개최한다.

□ 국토교통부는 전국 순회 설명회가 마무리되는 7월 중 집주인 매입 임대주택 총300호에 대한 제1차 시범사업 공모를 실시할 계획이다.

 ㅇ 공모에 참여하는 집주인은 LH로부터 매입대상 주택의 상태, 교통여건, 주거여건 등 임대사업성 전반에 대한 평가를 받게 되며,

  - LH는 약 1~2개월 간의 선정작업을 거쳐, 9월 중 최종선정자를 발표할 예정이다.

 ㅇ 제2차 시범사업 공모는 제1차 시범사업에 참여한 집주인들과의 계약일정, 입주자 모집일정을 감안하여, 연내 진행할 계획이다.

 

 

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