재건축사업 시공사 선정제도 개선

재건축사업 시공사 선정제도 개선

□ 국토교통부(장관 김현미)는 최근 일부 재건축 단지의 시공사 선정 과정에서 발생하고 있는 과도한 이사비 지급, 재건축 초과이익 부담금 지원, 금품‧향응 제공 등의 문제를 근본적으로 차단하기 위하여, 입찰 - 홍보 - 투표 - 계약으로 이루어지는 시공사 선정 제도 전반에 걸친 제도개선을 추진한다고 밝혔다.

□ 우선, 입찰 단계에서는 재건축사업의 경우 건설사는 설계, 공사비, 인테리어, 건축옵션 등 시공과 관련된 사항만 입찰시 제안 할 수 있도록 하고, 시공과 관련 없는 이사비‧이주비‧이주촉진비, 재건축 초과이익 부담금 등에 대하여는 제안 할 수 없게 된다*. 이에 따라 종전처럼 재건축 조합원은 금융기관을 통한 이주비 대출만 가능해진다.

    * 이사비는 필요시 조합이 자체적으로 정비사업비에서 지원할 수 있으며, 서울시는 토지보상법(84㎡ 기준, 약 150만원) 수준으로 지원하도록 관련 규정 개정 추진

 ㅇ 재개발사업도 재건축과 동일한 기준이 적용되나, 다만 영세거주자가 많은 점을 고려하여 건설사가 조합에 이주비를 융자 또는 보증하는 것은 허용된다. 이 경우, 건설사는 조합이 은행으로부터 조달하는 금리 수준으로 유상 지원만 할 수 있게 된다.
 ㅇ이에 따라 국토부는 앞으로 건설사는 시공사 수주경쟁 과정에서 이사비 등의 금전지원이 아니라 시공품질을 높이고, 공사비를 절감하여 조합원의 분담금을 낮추는 방식으로 경쟁하게 될 것이라고 밝혔다.

 ㅇ 또한, 건설사가 현실성 없는 과도한 조감도를 제안하는 것을 방지하기 위하여 기존 설계안에 대한 대안설계(특화계획 포함)를 제시하는 경우에는 구체적인 시공 내역*도 반드시 제출하도록 하였다.

    *설계도서, 공사비 내역서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재사용서 등

 ㅇ 이상의 입찰제안 원칙을 위반하는 경우 해당 건설사의 해당 사업장 입찰은 무효*로 된다.(시공자 선정기준(고시) 개정사항)

    *입찰무효로 1개 건설사만 남은 경우 유효한 입찰로 보아 총회에서 결정

□ 홍보단계에서는 건설사가 금품‧향응 등을 제공한 경우 뿐만 아니라, 건설사와 계약한 홍보업체가 금품‧향응 등을 제공하는 경우에도 건설사가 책임을 지게 된다.

 ㅇ 특히, 금품‧향응 등을 제공하여 건설사가 1천만원 이상 벌금형 또는 건설사 직원이 1년 이상 징역형으로 처벌되는 경우 건설사는 2년간 정비사업의 입찰참가 자격이 제한되고, 금품 등을 제공한 해당 사업장의 시공권도 박탈된다.

  - 또한, 건설사의 관리‧감독 책임 위반으로 홍보업체 직원이 1년 이상 징역형으로 처벌된 경우에도 건설사는 동일하게 입찰참가가 제한되고, 시공권이 박탈된다.

    * 금품‧향응 제공시 시공계약 취소 및 손해배상에 대한 건설사의 서약서도 입찰제안 시 제출

  - 다만, 시공권 박탈의 경우 착공 이후에는 선의의 조합원 및 일반분양자의 피해가 우려됨에 따라, 시‧도지사가 시공권 박탈 대신 과징금(공사비의 일정비율 이내 등)을 부과할 수 있도록 하였다.(도시정비법 개정사항)

 ㅇ 한편, 과도한 홍보행위를 차단하되 조합원의 정당한 선택권을 보장하기 위하여 건설사는 홍보요원의 명단을 사전에 조합에 등록하여 등록한 홍보요원만 홍보를 할 수 있도록 하되, 조합에서 정한 공간에 개방된 홍보부스 1개소만 설치토록 하였다.

  - 1차 현장설명회 이후 총회 전까지 미등록 홍보요원이 활동하거나, 개별홍보 행위가 3회 적발될 경우 해당 건설사의 입찰은 무효로 된다.(시공자 선정기준)

□ 투표단계에서는 그 동안 불법 행위 우려가 지적되어 온 부재자 투표의 요건과 절차 등을 당초 제도의 취지에 맞게 대폭 강화한다.

 ㅇ 이에 따라 부재자 투표는 해당 정비구역 밖의 시‧도나 해외에 거주하여 총회 참석이 곤란한 조합원에 한정하여 허용하고, 부재자 투표기간도 1일로 제한된다.(시공자 선정기준)

□ 계약단계에서는 시공사 선정 후 계약이나 변경계약 과정에서 건설사의 과도한 공사비 증액을 차단하기 위하여 공사비를 입찰제안보다 일정비율 이상 증액하는 경우에는 공사비에 대한 한국감정원의 적정성 검토를 받도록 하였다.(계약업무 처리기준(고시) 제정)

 ㅇ 그 밖에 조합임원을 청탁금지법 적용 대상으로 추가하여 조합임원과 건설사간 유착을 차단할 계획이다.(도시정비법)

□ 한편, 시공사 선정 과정의 위법행위를 단속하기 위하여 지난 9월25일부터 국토부-서울시의 합동점검을 실시하고 있으며, 금년 말까지 다수의 시공사 선정이 예정되어 있어 11월 1일부터는 이에 대한 보다 종합적이고 강도 높은 집중점검이 실시된다.

 ㅇ 이번 합동점검 대상 조합은 강남권 재건축을 중심으로 최근 시공사를 선정하였거나, 앞으로 선정예정인 단지들이다.

 ㅇ점검항목은 회계처리 등 조합운영의 전반에 관한 사항은 물론 시공사 선정과정 및 계약내용도 집중 점검할 예정이며, 시공사 선정을 앞두고 있는 조합에 대해서는 불법 홍보행위에 대한 단속도 병행하게 된다.

    *시공사 선정을 앞둔 조합과 관할 구청에는 ‘정비사업 클린신고센터’를 설치하고, 조합은 반드시 자체 홍보감시단을 운영토록 함

 ㅇ 특히, 이번 점검에는 경찰청과 협조체계를 구축하여 핫라인을 개설하고, 필요시에는 증거수집이나 현장단속 등에 있어서도 경찰협조를 얻을 계획이다.

□이와 별도로 서울시에서 시행하고 있는 정비사업의 공공지원제도를 강화하는 방안도 검토 할 계획이다.

 ㅇ 국토교통부는 서울시와 협의하여 현재 조례 등으로 규정하고 있는 공공지원 관련 규정 중 조합의 예산‧회계처리, 공동시행자 선정, 조합임원 선거 규정 등 필요한 사항은 법령에서 직접 규정하고 처벌규정도 신설하는 방안을 추진할 예정이다.

□ 국토교통부는 금년 말까지 제도개선을 완료할 계획이며, 이번 개선안과 함께 내년 2월부터 금품 제공에 대한 신고포상금제 및 자진신고자 감면제도가 본격 시행되면 그간에 있었던 정비사업의 불공정한 수주경쟁 관행이 정상화 될 것으로 기대된다고 밝혔다.

 

 

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