서울시 '2025도시환경정비기본계획' 수립

서울시 '2025도시환경정비기본계획' 수립

 

서울시, 도심 정비전략 '보전+전략육성' 지역맞춤형으로 손질

 

 - ｢2025 도시환경정비기본계획(안)｣ 4일(수) 도시계획위원회 심의 통과
 - 한양도성 내 재개발 예정구역 약 110만㎡ 해제… 도심 역사‧문화 보전
 - 재생활성화지역, 준공업지역 등 낙후지역 정비예정구역 확대, '신 중심지'로 전략 육성
 - 한 구역 내 다양한 정비방식 적용 '혼합형' 도입, 근현대 건축물 보전하면서 일대 정비
 - 도심형 주거기능 도입시 용적률 인센티브, 도로다이어트 등으로 도심 활성화 유도

□ 서울시가 사대문 안 도심과 광역중심지 내 상업‧준주거지역에 대한 정비 전략인 도시환경정비기본계획을 역사문화적 가치는 보전하고 낙후된 지역은 정비를 확대‧강화하는 방향으로 손질했다. 핵심은 도시환경 정비예정구역을 재정비하는 것.

 

□ 한양도성 내 도심지는 역사문화중심지 보전을 위해 재개발 예정구역 약 110만㎡를 해제한다. 영등포‧여의도는 정비사업 예정구역을 확대 적용해 국제금융 중심기능을 강화하고, 가산‧대림과 성수 지역은 준공업지역 종합발전계획과 연계해 창조적 지식기반 산업 집적지 육성을 가속화한다.

□ 도시재생 활성화 지역, 준공업지역 등 낙후된 지역은 정비예정구역을 확대해 활력을 불어넣는다. ▴영등포 대선제분공장 일대(7ha) ▴용산 남영동 업무지구‧삼각맨션부지(4ha) ▴서대문 충현동 일대(1ha) 등이다.

 

□ 도심지역 내 신축 건물은 내사산 경관을 가로막고 인근 건축물과의 부조화를 방지하기 위해 ‘역사도심기본계획’을 반영, 최고 높이가 내사산 높이(90m)를 넘지 않도록 관리를 강화할 예정이다.

 

□ 아울러, 지역 특성을 살리는 맞춤형 정비가 가능하도록 한 정비구역 내에서 철거, 보전 등 여러 정비방식이 다양하게 적용될 수 있는 '혼합형 정비방식'을 처음으로 도입한다.

 

□ 서울시는 이와 같은 내용으로 3도심, 7광역중심 내 상업‧준공업지역 도시정비의 기본이 될 법정계획인 ｢2025 도시‧주거환경정비기본계획[도시환경정비사업부문](안)｣(이하 ｢2025 도시환경정비기본계획｣)이 4일(수) 개최된 도시계획위원회 심의를 통과했다고 밝혔다.
  
□ 이번 기본계획은 큰 틀에서 시가 앞서 수립한 '2030 서울플랜', '역사도시기본계획' 등 상위 계획의 실행수단으로서, 도시재생의 패러다임을 과거 전면 철거 위주에서 '보전'과 '개발', 투트랙(two-track) 체제로 전환, 지역별로 차별화된 정비 전략을 통해 도시 경쟁력을 확보하고자 하는 것이 기본 방향이다.
  ○ ｢2025 도시환경정비기본계획｣은 '도시환경정비사업', 즉 도심지역 재개발 사업에 대한 시 정책의 기본골격을 정하는 계획으로, 시가 작년 9월 확정한 ｢2025 도시‧주거환경정비기본계획(주거환경정비분야)｣이 주거지역 정비에 대한 법정계획이라면 이번 계획은 상업‧준공업지역 정비에 대한 법정계획이다.
  ○ ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 10년마다 수립하고 5년마다 재정비된다. 이번 기본계획은 지난 2010년 수립한 ｢2020 도시환경정비기본계획｣을 수정‧보완한 것이다.

 

□ 기본계획이 명시한 도심 재생의 4대 목표는 ①중심지별 차별화된 육성전략을 통한 '지역 경쟁력 확보' ②역사문화 보전과 도시재생을 통한 '도심 활성화' ③지역특성을 고려한 '맞춤형 재생 유도' ④미래사회 변화에 대응하는 '새로운 계획기준' 제시이다.

 

□ 첫째, 정비예정구역을 재정비해 한양도성 도심은 보존하고 영등포, 용산, 청량리, 가산‧대림 등 기타 도심은 중심지별로 전략 육성한다.
  ○ 도시환경정비예정구역은 「도시 및 주거환경정비법」제3조 규정에의거 도시환경정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적인 범위를 말한다.

 

□ 이번에 시가 도시환경정비 예정구역에서 해제하는 110만㎡(도심부 전체 정비예정구역 362만㎡의 약30%에 해당하는 면적) 지역은 ▴익선동‧낙원동 일대 ▴인의동‧효제동 일대 ▴종로5가 일대 ▴주교동‧오장동‧충무로5가 일대 ▴DDP 일대 등으로 다양한 역사‧문화적 자산이 풍부한 지역들이다.
  ○ 해제지역은 역사‧문화적 특성을 고려해 지구단위계획으로 관리한다.
  ○ 70년대 이후로 지난 40여 년 간 4대문 안 도심에 대한 정비사업은 전면철거를 통한 현대적 업무공간‧기반시설 확충 등 낙후된 환경 개선에 초점이 맞춰져 있어 도시의 역사성과 장소성은 사라지고 획일화된 도시공간을 양산한다는 문제가 지속적으로 제기돼 왔다. 
   

□ 도시재생 활성화 지역, 준공업지역 등 낙후된 지역은 정비예정구역을 확대한다. 관련 계획에 따라 도시환경정비계획을 수립할 경우 정비예정구역으로 간주하는 방식으로 이뤄질 예정.
  ○ 영등포 대선제분공장 일대 등 이번에 우선 확대되는 정비예정구역 4곳은 기본계획 수립 고시 이후 계획을 수립해 정비사업이 추진된다.

□ 둘째, 도심 활성화를 위해 쉐어하우스, 레지던스, 소호(SOHO, Small Office Home Office) 같은 다양한 유형의 도심형 주거 공급을 유도하고, 도로 다이어트, 건물 전면 활성화 등을 통해 보행인구를 확대한다.

 

□ 도심 인구감소 현상을 해소하기 위해 주거주용도(전체건축물에서 가장 많은 연면적을 차지하는 용도) 가능 지역을 도심 전체로 확대하고, 소형‧준공공임대주택 도입시 용적률을 최대 50%까지 확대한다.
  ○ 도심 지역은 그동안 도시환경정비사업을 통해 호텔 등 비주거 용도는 증가했지만 주거 공급은 지속적으로 감소, '10년 이후 정비사업시행으로 인한 주거용도 도입은 거의 없는 실정이다.

 

□ 보행인구 확대를 위해 앞으로 도심에 지어지는 건물은 보도와 단절되지 않도록 조성하고, 1층에는 전시시설, 상가 같은 가로활성화 용도를 반드시 도입해야 한다. 또, 기존 도로 중 지나치게 넓게 확보된 도로는 차도를 대폭 축소하고 보도로 조성해 차량 중심에서 보행친화공간으로 재정비한다.

 

□ 아울러, 사업추진 과정에서 매장 문화재가 발견될 경우를 대비해 '문화재 보존 대응 절차'를 마련해 문화재를 보전하면서도 사업지연을 미연에 방지해 원활히 사업이 추진될 수 있도록 한다는 계획이다.

 

□ 셋째, 지역 특성을 살리는 맞춤형 정비를 위해 정비방식의 개념과 용어를 새롭게 정립하고, 한 구역 내에서 여러 정비방식이 다양하게 적용될 수 있는 '혼합형 정비방식'을 도입한다.
  ○ 한양도성 내 도심에 기지정된 재개발구역은 대부분 약 40년이 지났지만 아직까지 사업이 시행되지 않은 곳이 남아 있는 상황. 이런 지역들은 대부분 골목길, 다양한 상권 등 보전가치가 높은 특성이 있다.
   

□ 현행 정비구역은 한 구역 안에서는 철거 또는 보전(수복) 중 하나의 정비방식이 적용되는 식이라면 '혼합형 정비방식'은 한 구역 안에서 철거와 보전을 모두 적용할 수 있는 방식으로, 정비할 곳은 정비하고 보전할 곳은 보전하는 효율적인 정비사업이 이뤄질 것으로 기대된다.

 

□ 아울러, 재개발 구역 내 위치하고 있어 철거 위기에 있는 YMCA, 성남교회, 대한체육회관, 신한은행, 남대문교회 등 역사적 가치가 높은 근‧현대 건축자산이 위치한 지역을 '보전 정비형 지구'로 지정해 건물을 보전하면서 정비사업이 진행될 수 있도록 한다.

□ 마지막으로, 건물을 신축할 때 친환경 건물, 실내형 공개공지, 홍수‧화재 예방시설 등을 도입할 경우 용적률 인센티브를 주는 방식으로 기후 등 변화하는 환경에 대응하기 위한 새로운 계획기준도 제시했다.
  ○ 중심지 상업지역에 건립되는 대형 빌딩은 친환경 및 에너지 절약 기준을 의무적으로 적용하는 대신에 허용 용적률을 100%까지 확대하고, 실내형 공개공지와 공공보행통로 도입시 허용 용적률을 최대 50% 범위 내에서 인센티브를 부여한다.

 

□ 서울시는 이와 같이 확정된 ｢2025 도시환경정비기본계획｣을 재공람한 후 7월 중 고시할 예정이다. 정비구역 지정 등은 고시 이후 본격화될 전망이다.

□ 진희선 서울시 도시재생본부장은 “이번 도시환경정비기본계획 확정으로 2030서울플랜 등 그동안 서울시가 내놓은 여러 도시관리정책들이 실행력을 담보할 수 있게 됐다”며 “기본계획을 통해 보존할 곳은 확실히 보존하고 개발이 꼭 필요한 곳은 개발될 수 있도록 적극 추진해 역사와 미래가 공존하는 도시 서울의 경쟁력을 높여갈 것”이라고 말했다.

 

 

□ 정비구역 재정비

□ 정비예정구역 재정비 도면

 

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