2016년 1분기 상업용부동산 임대동향

2016년 1분기 상업용부동산 임대동향

 

□국토교통부(장관 강호인)는 전국 상업용부동산(상가)에 대한 `16년 1분기 공실률, 임대료, 투자수익률 등 임대시장 동향과 함께 서울 및 6대 광역시 사업체를 대상으로 상가권리금 현황*을 조사․발표하였다.

   *「상가건물임대차보호법」개정으로 권리금이 제도화(‘15.5)됨에 따라 권리금   시장정보 제공을 위해 최초로 권리금 현황조사(’15.9.30 기준) 실시  

 

【 2016년 1분기 상가 임대동향조사 】

1. 공실률
□중대형 상가의 공실률은 10.6%로 전기대비 0.3%p 상승, 소규모 상가는 5.3%로 0.3%p 상승하였다.

    *전년동기대비 중대형 상가 0.1%p 상승, 소규모 상가 0.2%p 상승
   ※전체건물의 일부 호를 조사하는 특성 상 집합상가의 공실률은 미산정

□ 공실률을 규모별·지역별로 살펴보면,

ㅇ중대형 상가의 경우, 대부분 지역의 공실률이 상승한 가운데 일부 지방(대구, 광주, 강원, 제주)은 소폭 하락하였다.

  -(서울) 서울역 상권은 공실이 증가하였고, 도산대로, 테헤란로 상권의 공실이 일부 해소되면서 전체적으로는 소폭 상승

   *(공실률) 서울 0.2%p↑, 서울역 3.8%p↑, 도산대로 3.2%p↓, 테헤란로 3.9%p↓

  -(울산) 조선업 부진 등의 영향이 인근 상권에 미쳐 전반적으로 공실이 증가
  
   *(공실률) 울산 1.7%p↑, 삼산동 1.5%p↑

 ㅇ소규모 상가의 경우, 대부분 지역의 공실률이 상승한 가운데 부산, 세종 등은 소폭 하락하였다.

  -(서울) 종로 상권 매장교체 등으로 장기공실이 일부 해소되어 공실률이 다소 하락하였으나, 용산, 충무로 상권의 공실은 증가하여 전체적으로 보합

   *(공실률) 서울 0.1%p↑, 종로 3.2%p↓, 용산 2.9%p↑, 충무로 1.7%p↑

  -강원(춘천), 경북(구미), 경남(거제) 등은 공실률이 전기 대비 다소 증가한 모습

2. 임대료* 및 임대가격지수**

□실제 계약된 임대료는 중대형 상가의 임대료(31.1천원/㎡)가 가장 높았으며, 집합 상가(28.8천원/㎡), 소규모 상가(16.5천원/㎡) 순으로 나타났다.

   *상가빌딩은 가장 효율적으로 이용되고 있는 1층을 기준으로 임대료 산정

 

□임대료의 변동 추세를 확인할 수 있는 임대가격지수는 중대형 상가가 전기대비 0.2% 상승한 반면, 집합 상가는 보합을 기록하였다.

  ※소규모상가는 통계생산에 필요한 시계열자료(2년이상)를 미확보

 ㅇ중대형 상가 임대료는 소폭 상승세를 기록
 ㅇ집합 상가는 지역적인 편차가 있지만, 전체적으로 보합세를 유지

 

□ 임대료 및 임대가격지수를 규모별·지역별로 살펴보면,

 ㅇ중대형 상가의 경우, 지가가 높고 유동인구가 많은 수도권 상권의 임대료가 높은 수준을 보이는 가운데, 대부분의 지역에서 보합 또는 상승을 보였으며, 울산, 경북 등은 소폭 하락하였다.

  -서울(광화문, 종로, 건대입구), 부산(중구시장), 대구(계명대, 범어) 등 유동인구가 꾸준한 지역을 중심으로 임차수요가 다소 증가한 영향으로 임대료 수준은 소폭 상승

  -인천(부평), 울산(전하동) 등은 공실이 증가*하고 임대료는 다소 하락

   *(공실률) 인천 부평 2.6%↑, 울산 1.7%↑

ㅇ소규모 상가의 경우, 임대료 수준은 인천, 대전, 세종은 상승한 반면, 경북, 경남은 소폭 하락하였다.*
    *소규모 상가는 통계생산에 필요한 시계열자료를 확보하지 못해 임대가격지수 미산정으로 계약임대료를 기준으로 변동치 산정

  -서울(신촌), 대전(서대전네거리) 등 안정적인 임대수요를 보이거나, 인천(신포동) 등 공실이 감소*한 상권을 중심으로 임대료 소폭 상승
   *(소규모 공실률) 신촌 0.0%, 서대전네거리 1.8%, 신포동 11%(전기대비 3.7%↓),

  -경북(포항), 경남(창원시 마산 동서동, 활천동) 등은 지역상권 위축 등 영향으로 임대료 다소 하락

 

 ㅇ집합 상가의 경우, 임대료 수준은 서울, 부산 등 대도시 지역이 높은 가운데, 제주, 전북 등의 임대료는 소폭 상승하였고, 세종, 울산 등은 소폭 하락하였다.

  -서울은 전체적으로 보합세이나, 건대입구, 불광역, 사당 등 유동인구가 꾸준하고 신규 임차수요가 증가한 상권을 중심으로 소폭 상승

  -제주는 관광업 등 호황으로 상권이 활성화되면서 임대료 소폭 상승

  -세종은 높은 초기 분양가로 인해 임대료 수준이 조정 받는 모습

 

3. 투자수익률

□중대형 상가 투자수익률은 1.62%(전기대비 0.09%p 하락), 소규모 상가는 1.52%(전기대비 0.14%p 하락), 집합 상가 1.96%(전기대비 0.14%p 상승)이다.

   *전년동기대비 중대형 상가 0.13%p↑, 소규모 상가 0.18%p↑, 집합 상가 0.13%p↓

 ㅇ3개월간의 임대료 수입 등의 소득수익률은 중대형 상가 1.21%, 소규모 상가 1.06%, 집합 상가 1.34%로 임대료와 운영경비가 크게 변동이 없어 모든 유형에서 지난 분기와 비슷한 수준을 보였다.

 ㅇ자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 중대형 상가 0.41%, 소규모 상가 0.46%, 집합 상가 0.62%로 나타났다.

  -중대형 및 소규모 상가의 경우 저금리 추세가 계속되면서 상가 건물에 대한 투자수요가 꾸준하여 자산가치 상승세는 지속되었으나, 상승폭은 다소 둔화

  -반면, 집합 상가는 개인 투자가 꾸준히 이루어지면서 자산가치 상승세가 전기대비 확대되는 모습

 

□ 투자수익률을 규모별·지역별로 살펴보면,

 ㅇ중대형 상가의 경우, 제주, 부산, 대구 등이 전국평균 대비 높은 수준(2%이상)을, 대전, 강원, 충북 등은 낮은 수준을 기록하였다.

  -서울(광화문, 종로, 홍대합정, 이태원 등), 부산(해운대), 대구(수성, 범어) 등 상권이 활성화된 지역을 중심으로 높은 투자수익률을 보임

  -반면, 대전(원도심), 강원(춘천), 충북(청주)은 기존 상권의 노후화 등의 영향으로 위축되면서 낮은 수익률을 기록함

 

ㅇ소규모 상가의 경우, 제주, 부산 등이 2% 수준의 높은 수익률을 기록한 반면, 강원, 충북이 가장 낮은 것으로 나타났다.

  -서울의 경우, 홍대합정은 풍부한 유동인구를 바탕으로 상대적으로 높은 투자수익률을 보인 반면, 충무로, 청량리 등은 1%대 다소저조한 투자수익률을 기록

   *(투자수익률) 서울 1.46%, 홍대합정 1.99%, 충무로 1.03%, 청량리 1.00%

  -제주는 관광객의 유입으로 지역 상권이 활성화되며 높은 투자 수익률을 지속하였으나, 자산가치 상승세는 다소 조정받는 모습
 

ㅇ집합 상가의 경우, 제주, 서울, 부산, 대구, 광주, 경남 등이 2% 이상 수익률을 기록한 반면, 세종, 충북, 전남 등은 낮게 나타났다.

  -서울은 도심(서울역) 및 신촌지역(신촌, 홍대합정)의 투자수익률은 높은 반면, 강남지역은 상대적으로 저조한 투자수익률을 기록

   *(투자수익률) 서울 2.01%, 도심 2.31%, 신촌 2.02%, 강남 1.55%

 

□ 2016년 1분기 상가 임대동향조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁하여 실시하였으며, 감정평가사 및 전문조사자 약 260명이 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 수행하였다.

 

□ 상업용부동산 임대동향조사 정보는 매분기 조사·발표하고 있으며, 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr), 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(www.r-one.co.kr),  통계청 국가통계포털(kosis.kr), 한국감정원 부동산가격정보 앱(app)을 통해 스마트폰에서도 확인할 수 있다.

 

【 서울 등 7대도시 권리금 현황조사 】

 1. 권리금 현황

□(권리금 유무 비율) 권리금이 있는 경우가 70.3%로 나타났다.

 ㅇ도시별로는 인천이 88.7%로 가장 높았고 서울이 60.6%로 가장 낮았으며, 업종별*로는 숙박음식점업이 89.2%로 가장 높았고, 도소매업이 58.6%로 가장 낮았다.

 

□(권리금수준) 평균 4,574만원으로 나타났다. 권리금이 3천만원 이하인 업체는 권리금이 있다고 응답한 표본의 51.0%, 3천만원 초과~5천만원 이하는 21.6%를 차지하였으며, 1억원을 초과하는 경우는 9.2%로 나타났다.

 

ㅇ조사대상 7개 도시 중 서울이 평균 5,400만원으로 가장 높았고, 울산이 2,619만원으로 가장 낮은 것으로 조사되었다.

  -단위면적(㎡)당 수준으로는 서울(106.2만원/㎡), 대구(61.3만원/㎡), 부산(56.9만원/㎡) 순으로 높았으며 울산(32.4만원/㎡)이 가장 낮았다.

 

ㅇ업종별로는 숙박·음식점업의 권리금이 5,531만원으로 가장 높았고, 기타 개인서비스업이 2,906만원으로 가장 낮았다.

 

 2. 권리금 거래행태

□(계약서 작성여부) 권리금 거래시 계약서를 작성하는 경우는 11% 수준인 것으로 나타났다.

 

□(유‧무형 권리금 비율) 권리금을 영업시설, 비품 등 유형재산에 따른 권리금과 거래처 신용 등 무형 재산에 따른 권리금으로 구분할 수 있다고 응답한 표본은 조사대상의 71.0%로 나타났다.

   *「감정평가 실무기준」은 권리금 감정평가 시, 유형‧무형재산(권리금)을 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 하고 있음

 ㅇ(유형 권리금) 인테리어 등을 포함한 영업시설을 이유로 권리금이지급되는 경우가 가장 많았으며, 테이블 등 비품, 중간재료, 미판매 물품 등 재고자산 순으로 빈도가 높게 나왔다.

 ㅇ(무형 권리금) 상가건물의 위치를 이유로 지급되는 경우가 가장 많았으며, 거래처‧신용‧영업상의 노하우 순으로 나타났다.

 

□(임대계약 및 운영 기간) 임대 계약기간은 평균 2.1년이었고, 2년 계약이 82.8%로 가장 높은 비중을 차지했다.
 ㅇ임차인이 최초 계약한 이후 평균적인 영업기간은 6.2년이었으며,  5년 이하가 56.2%로 절반 이상을 차지하는 것으로 나타났다.

□이번 상가권리금 현황조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁하여 수행하였으며, 서울 및 6대 광역시의 5개 업종 내 표본 8,000개를 대상으로 조사하였다.

 ㅇ2015년 10월 중순부터 9주간 약 170명의 전문조사자 및 감정평가사가 지역 방문조사, 임대인‧임차인 면담조사, 인근 공인중개사 면담 등 현장조사를 수행하였으며, 결과보고서는 국토교통부 및 한국감정원 홈페이지와 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)을 통해 확인할 수 있다.

 

 

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 http://www.rbuza.kr 

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