2016년 1분기 오피스빌딩 공실 증가, 임대료 하락

2016년 1분기 오피스빌딩 공실 증가, 임대료 하락

 

2016년 1분기 오피스빌딩 임대동향조사 결과

ㅇ경기 둔화의 영향으로 공실은 다소 증가, 임대료는 소폭 하락
ㅇ자산가치 상승폭이 줄면서 투자수익률은 다소 하락

 

□국토교통부(장관 강호인)는 전국 오피스빌딩*에 대한 2016년 1분기 공실률, 임대료, 투자수익률 등 임대시장 동향을 조사․발표하였다.

    *일반건축물대장상 주용도가 업무시설인 6층 이상의 일반건축물 표본 824동

 

□2016년 1분기 오피스빌딩 임대시장 동향을 전반적으로 살펴보면,

 ㅇ3월 들어 다소 개선되고 있으나 경기 둔화*의 영향으로, 오피스 공실률이 전기대비 상승**하였으며, 임대가격지수는 하락 추세***이다.

    *(기업경기실사지수) 67(12월)→65('16.1월)→63(2월)→68(3월)
   **(공실률) 전국 13.4%(전기대비 0.4%p↑), 부산 17.9%(2.2%p↑), 울산 23.1%(1.5%p↑)
  ***(임대가격지수) 전국 100.3('15.1분기)→100.0('15.3분기)→99.9('16.1분기)

 ㅇ한편, 기준금리 동결* 등 저금리 추세가 계속되면서 오피스에 대한 꾸준한 투자수요로 인해 자산가치 상승세가 지속**되었으나, 상승세가 다소 둔화되어 전기대비 투자수익률은 하락***하였다.

    *(기준금리) 2.25%('14.8.14)→2.00%('14.10.5)→1.75%('15.3.12)→1.50%('15.6.11,'16.3.10)
   **(자산가치 변동=자본수익률) 오피스 0.43%('15.4분기)→0.33%('16.1분기)
  ***(투자수익률, 3개월간) 오피스 1.60%('15.4분기)→1.51%('16.1분기)

 

□오피스빌딩 임대동향조사 결과를 지역별로 살펴보면,

 ㅇ서울은 전국 평균에 비해 공실률은 낮고 임대료 수준은 높으며, 전국 평균대비 높은 투자수익률을 보이는 것으로 나타났다.

 -도심지역은 서울역 및 충무로 상권을 중심으로 공실이 일부 해소*되었으나 전체적으로는 공실이 소폭 증가하였으며, 여전히 높은 임차선호로 인하여 전국 평균대비 높은 투자수익률**을 보였다.

    *(공실률) 서울 0.0%p, 도심지역 0.3%p↑, 서울역 1.3%p↓, 충무로 1.2%p↓
   **(도심 오피스 투자수익률) 1.78%(소득수익률 1.58%, 자본수익률 0.20%)
      (서울 오피스 투자수익률) 1.64%(소득수익률 1.32%, 자본수익률 0.32%)

  -강남지역은 지속적인 임대료 하락*으로 공실률은 전기대비 감소했으나, 비교적 낮은 투자수익률을 기록하였다.

    *(임대가격지수) 강남지역 100.3('15.3분기)→100.0(4분기)→99.9('16.1분기)
   **(강남 오피스 투자수익률) 1.51%(소득수익률 1.11%, 자본수익률 0.40%)

 ㅇ부산은 전국 평균에 비해 공실률은 높고 임대료 수준은 낮음에도, 지역 부동산시장 호황*으로 전국평균대비 높은 투자수익률을 보였다.
 -제조업 등 업황 부진으로 지역경기가 전반적으로 침체되어 공실률이 전기대비 증가*했으며, 임대료는 보합세**를 보였다.
  
    *(공실률) 부산 2.2%p↑, 서면 3.7%p↑, 연산로터리 4.5%p↑
   **(임대가격지수) 100.0('15.3분기)→100.0(4분기)→100.0('16.1분기)

ㅇ광주는 전국 평균에 비해 공실률은 높고 임대료 수준은 낮으며, 전국평균 대비 저조한 투자수익률을 보였다.

 -광주*는 나주 혁신도시 및 상무지구로의 수요 분산 등의 영향으로 구도심** 중심으로 공실률이 증가하고, 임대료 수준은 하락하였다.
 
    *(공실률) 0.2%p↑, (자본수익률) 0.3%p↓, (임대가격지수) 0.9%↓
   **(금남로/충장로) 공실률 0.8%p↑, 임대가격지수 0.7%↓

 

1. 공실률

□오피스 공실률은 13.4%로 전기대비 0.4%p 상승

   *전년동기대비 0.1%p 상승

 ㅇ전기대비 오피스 공급량은 감소*하였으나, 분기 초반의 전반적인 기업경기 부진**으로 기존 건물의 공실이 소폭 증가

 

□ 공실률을 지역별로 살펴보면,

 ㅇ대부분 지역의 공실률이 상승, 인천, 전남, 제주 등은 하락

  -서울은 도심지역 및 임대료 수준이 높은 일부 기타지역(홍대합정 등)의 공실이 다소 증가하였으나, 강남지역 공실이 일부 해소되고 신규 공급면적*이 감소하여 전체적으로 공실은 보합**

   *(오피스 신규공급) 3분기 36동(32만㎡)→4분기 46동(36만㎡)→’16.1분기 36동(34만㎡)
   **(공실률) 서울 0.0%p, 도심지역 0.3%p↑, 기타지역 1.2%p↑(홍대합정 3.8%p↑), 강남지역 1.1%p↓

  -경기는 IT(정보기술) 업체의 판교 이전, 삼성전자 본사 수원 이전('16.3) 등으로 전국 최저 수준의 공실률 유지*   
  *(경기 공실률) 5.1%(3분기)→4.6%(4분기)→5.3%(’16.1분기), 전국평균 13.4%(’16.1분기)

  -동남권(부산, 울산, 경남)은 조선업 등 제조업의 수출 부진* 으로 인해 지역경제가 전반적으로 침체되어 공실도 증가 추세**

 

2. 임대료* 및 임대가격지수

  *상권의 평균 임대료 수준을 관찰하기 위하여 현재시점에서 임대인과 임차인 간 실제 계약된 임대료를 기준으로 산정하며, 유형별․지역별 비교 목적으로 이용
  **상권의 임대료 추세를 관찰하기 위하여 현재 계약된 임대료가 아닌 해당시점에서 거래 가능한 임대료를 기준으로 산정하며, 임대료 변동 추세 목적으로 이용

 

□실제 계약된 임대료*는 ㎡당 14.8천원 수준으로 나타났으며, 임대료의 변동 추세를 확인할 수 있는 임대가격지수는 전기대비 0.1% 하락

   *오피스빌딩의 1～2층은 주로 로비나 매장용으로 이용되고 있어 업무용 공간의 임대료 수준을 파악하기 위해 3층～최고층까지의 평균을 기준으로 산정

 ㅇ3월 들어 일부 경제지표*가 회복세를 보이고 있으나, 여전히 기업경기가 하방경직성을 보이고 있고 이로 인한 부진한 임차수요로 임대료 하락 추세는 지속

 

□ 임대료 및 임대가격지수를 지역별로 살펴보면,

 ㅇ임대료 수준은 기업 임대수요가 많은 서울, 경기 등 수도권이 높으며, 임대가격지수는 대부분 지역이 하락하여 임대료가 떨어지는 추세

  -서울은 명동 상권* 등에서 일부 건물에 대한 수요증가로 임대료 수준이 상승한 반면, 대기업 및 IT업체의 서울 외곽으로의 사옥 이전으로 강남지역*의 임대료 수준은 하락하여 전체적으로 보합세를 보임 
   *(임대가격지수) 명동 101.0(1.0%↑), 강남대로 99.5(0.5%↓)
  -광주는 나주혁신도시*로의 오피스 수요 분산과 금융업종 등의 구도심 이탈로 인한 수요 감소로 임대료 수준이 하락

 

 3. 투자수익률

□오피스 투자수익률은 1.51%로 전기대비 0.09%p 하락

   *전년동기대비 0.05%p↑

 ㅇ3개월간의 임대료 수입 등의 소득수익률은 1.19%로 전기대비 0.02%p 상승하면서 안정적인 모습을 유지

 ㅇ자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.33%로 나타나 가격 상승세를 이어갔으나, 상승폭은 다소 둔화

  -기준금리 동결 등 저금리 추세가 계속되면서 상업용 건물에 대한 투자수요가 꾸준한 영향으로 자산가치 상승세 지속

 

□ 투자수익률을 지역별로 살펴보면,

 ㅇ제주, 경기, 부산, 서울 등이 비교적 높은 수익률을 기록하였고, 충북이 가장 낮은 것으로 나타났다.

  -서울, 경기는 낮은 공실률*로 인한 안정적인 임대수입으로, 제주는 제주 2공항 개발기대감과 관광업 등 서비스업**을 중심으로 지역경제가 호황을 보이면서 비교적 높은 투자수익률***을 보임

   *(공실률) 전국 13.4%, 서울 10.1%, 경기 5.3%
  **(서비스업생산 증가율(전년동기비)) 5.9%('15.2분기)→4.8%(3분기)→6.7%(4분기)
 *** (투자수익률, %) 전국 1.51, 서울 1.64, 경기 1.87, 제주 2.80

  -부산은 부동산 시장 활황으로 양호한 투자수익률을 유지하고 있으나, 지역경제 침체로 인해 상승폭은 둔화

 

 

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