집주인 임대주택 사업 개선 지원 강화

집주인 임대주택 사업 개선 지원 강화

‘집주인 임대주택 사업’ 다양해지고, 지원 강화

- 신축·매입형 外 경수선 추가 … 민간업체도 참여 -
- 임대료 상향(시세80→85%), 투룸 허용, 기금융자액 상향(2억→3억) -

□ 국토교통부(장관 강호인)는 기존 주택을 저렴한 임대주택으로 전환하고 집주인에게는 확정 수입을 제공하는 ‘집주인 임대주택 사업’을 올해 1,000가구 공급을 목표로 4월 말부터 사업자 모집에 착수한다.

< 2017년 사업 주요내용>
① (사업유형 다양화) 건설개량방식(집주인 리모델링), 매입방식(집주인 매입임대)
* 집주인 리모델링→ 건설개량방식 : 표준건축형 / 자율건축형 / 경수선형(신설)

집주인 매입임대→ 매입방식 : LH추천형(신설) / 개별신청형

② (수익성 제고) 임대료 수준 상향(80%→85%), 투룸 허용(20㎡→50㎡), 융자한도 상향(다가구: 2억원→3억원, 공동주택: 4천→6천)

③ (민간참여) LH 외에 민간업체도 사업 참여

<사업 접수일정 >
  -(LH 지역본부) 자율건축·경수선(4월), LH 추천형(5월), 표준건축형(10월)

  -(한국감정원) 민간제안형(4월)
    ※ 세부 접수일정은 접수기관에서 별도 공지 예정

 ㅇ 집주인 임대주택 사업은 "맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안"(4.28대책, `16년)에 따른 공공지원주택*의 하나로,

    * 소유․관리주체와 관계없이 자금지원, 세제감면 등 공공지원을 통해 시세보다 저렴하게 공급하는 8년 이상 장기임대주택

  - 집주인에 대한 낮은 금리의 기금융자(연1.5%)를 통해 기존 주택의 신축, 경수선 또는 매입을 지원하고, 이를 시세보다 저렴한 임대주택으로 공급하는 사업이다.

  - 집주인은 신축, 경수선, 매입 후 임대료를 시세의 85% 수준으로 한다는 것을 전제로 한국토지주택공사(LH)에 임대관리를 맡겨야 하는 대신, 공실과 상관없이 임대주택 만실을 기준으로 확정수익을 받게 된다. (참고2)

 ㅇ 특히 지난해 시범사업에서 수익성 부족으로 공급수가 64가구에 그친 점을 감안해 사업 유형을 다양화하고, 임대사업자에 대한 지원도 강화한다.

  - 사업유형에 신축․매입뿐 아니라 경수선도 추가하고, LH 대신 민간업체도 임대관리에 참여하게 하는 등 사업을 다양화했고,

  - 임대료 수준 상향(80%→85%), 투룸 건축허용, 기금융자한도 상향(다가구 2억 원→3억 원) 등 지원 방안도 마련했다.

□ `17년도 집주인 임대주택 사업은 시범사업과 비교해 다음과 같이 달라진다.

 ① 사업유형 다양화로 집주인 입맛 따라 선택

 ㅇ 기존의 집주인 리모델링 사업과 집주인 매입임대 사업을 ‘집주인 임대주택 사업’으로 통합하고,

  - 표준건축형, 자율건축형, 경수선형 사업을 묶어 ‘건설․개량방식 사업’(기존 집주인 리모델링)으로 관리하고, LH 추천형, 개별신청형 사업을 묶어 ‘매입방식 사업’(기존 집주인 매입임대)으로 관리한다.

 ㅇ 건설․개량방식 중 표준건축형은 집주인이 LH가 제시하는 표준건축모델 중 하나를 선택해 신축하는 방법으로, 주택건축에 대한 노하우나 경험이 없는 집주인에게 적합하다.

  - 자율건축형은 집주인이 LH 관여 없이 건축을 원하는 경우 적합한 사업방식으로, LH가 제시하는 최소한의 건축 기준에 부합하기만 하면 건축비 저리 융자를 받을 수 있다.

  - 경수선형은 신축이 아닌 도배, 장판, 창호교체, 화장실 개량 등 단순한 수선을 원하는 집주인에게 적합한 방식이며 견적비용에 대한 기금융자를 받을 수 있다.

  - 다만, 표준건축형의 경우 표준건축모델이 집주인 거주공간에 대한 다양한 요구를 수용할 수 없는 점을 감안하여, 집주인이 신축 후 해당 주택에 거주하지 않는 경우에만 허용된다.

 ㅇ 매입방식 중 LH 추천형은 LH가 공인중개사 또는 분양사업자와의 협업을 통해 임대사업용 다가구, 공동주택을 확보하고 기금융자 가능액, 자기부담액 및 수익률을 제시하면,

  - 임대사업을 원하는 개인이 매입신청을 하고, 제시된 자기부담금을 납부한 후, 매월 확정수익을 지급받는 집주인이 되는 방식이다.

  - 개별신청형은 종전처럼 매수대상 주택을 사업신청자가 직접 선정해오는 방식으로 매수대상 선정 후 매매절차는 LH 추천형과 같다.

 ② 수익성 제고를 위해 임대료, 융자조건을 개선하고, 투룸 허용

 ㅇ 임대료 수준은 시세 80% 수준에서 85%로 상향했으며, 다세대 외 도시형생활주택 등 공동주택도 건설할 수 있도록 허용했다.

  - 아울러, 가구당 건축면적도 원룸형인 전용 20㎡이하로만 제한하던 것을 50㎡이하까지 확대하여 임대 시장에서 인기가 높은 투룸도 건설 가능하다.

 ㅇ 기금 융자한도는 다가구 건설의 경우 2억 원에서 3억 원으로, 공동주택 건설의 경우 세대 당 4천만 원에서 6천만 원으로 증액하고,

  - 임대료 산정시 실거래 수준을 반영하기 위해 한국감정원의 시세자료를 활용하도록 했다.

  - 또한, 다가구의 경우 LH 보증금 지원율도 기금융자액의 60%에서90%로 상향하고, 원가방식(복성식)으로 매입 금액을 산정하던 것을 비교사례법으로 변경, 사업 신청자의 자부담 수준도 낮춘다.

 ③ LH 대신 민간 임대관리업체도 사업 참여

 ㅇ 집주인 임대주택 사업의 사업관리를 LH가 아닌 민간 주택임대관리업체가 실시하는 민간제안형 사업도 새롭게 도입된다.

- 민간업체는 건설․개량이나 매입을 통해 임대사업에 참여하기를 원하는 집주인과 개별적으로 협의하여 사업계획서를 작성하고, 한국감정원의 사업타당성 평가*를 통과해야 한다.

     * 건축, 매입계획, 시세조사 및 임대수요 조사를 바탕으로 cash flow 검토

  - 해당 사업계획서가 사업타당성 평가를 통과하면, 집주인은 LH가 추진하는 사업과 같은 조건의 연 1.5% 저리융자를 받을 수 있다.

 ㅇ 특히, 민간제안형의 경우 민간의 창의적 아이디어와 사업구상을 적극 활용하기 위해, 시세 90%의 전세, 준전세, 준월세 등 다양한 임대방식을 허용하고,

  - 단순 임대관리 뿐 아니라, 시공, 분양, 임대관리 등 종합부동산 서비스 제공이 가능하도록 할 계획이다.(참고3)

     * 한국감정원 사업타당성평가 시 네트워크형 종합부동산 서비스 인증업체 우대

□ 사업접수는 4월부터 본격 진행된다.

 ㅇ 4월 말 자율건축형, 경수선형, 매입방식 개별신청형 접수를 시작으로 5월에는 매입방식 LH추천형 접수가 시작되며, 표준모델 구성이 완료되는 10월부터는 표준건축형 접수를 실시할 계획이다.

  - 민간제안형의 경우도 4월 말부터 민간업체 대상 사업타당성 평가 접수가 실시될 예정이며, 새로운 형태의 사업인 만큼 4월 12일(수) 한국감정원 서울사무소에서 관련업체 설명회를 실시할 계획이다.

    * LH 방식도 추후 구체적인 접수일정과 전국순회 설명회 계획 공개예정

□ 국토교통부는 이러한 제도개선을 바탕으로 연내 1,000가구 공급을 달성할 계획이다.

 ㅇ 특히, 이번 사업유형 다양화 및 지원 강화를 바탕으로 집주인 임대주택 사업이 민간자산을 활용해 도심 내 저렴한 임대주택을 공급하는 선도모델로 자리 잡을 것으로 기대하고 있다.

 

<집주인 리모델링 임대주택 사업 흐름도>

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