2015년 연간 상업용부동산 임대동향

2015년 연간 상업용부동산 임대동향

 

 <<2015년 연간 상업용부동산 임대시장동향>>

□2015년 연간 상업용부동산 임대동향조사 결과를 전반적으로 살펴보면,

 ㅇ상업용부동산의 2015년 연간 투자수익률은 전년과 유사한 수준인 5~6%대*로 나타났으며, 다른 투자 상품**보다 높은 수익률을 기록함
    *(연간 투자수익률,%) 오피스 5.93, 중대형 매장용 6.24, 소규모 매장용 5.85, 집합 매장용 7.32
   **(채권) 국고채(3년) 1.80%, 회사채(3년,AA-) 2.084%
      (금융상품) 정기예금(1~11월 평균) 1.72%, CD금리(91일) 1.77%
      (타 부동산) 아파트 매매 4.89%(2015년), 지가변동률 2.32%(`14.11~`15.11)

   -저금리 기조*로 인하여 상업용 건물에 대한 투자수요**가 높아진 영향으로 자산가치가 상승**하였으며, 상승폭도 확대되었다. 특히 개인이 투자하기 용이한 집합상가의 자산가치 상승이 두드러졌다.

    *(기준금리) 2.25%(`14.8.14)→2.00%(10.5)→1.75%(`15.3.12)→1.50%(6.11,10.15)
   **(상업업무용 거래량) 2014년 195,939동→2015년 244,428동(24.7%↑)
   **(연간 자본수익률) 오피스 1.04%(2014년)→1.26%(2015년), 중대형 매장용 1.26%→1.47%, 소규모 매장용 1.59%(2015년), 집합 매장용 0.50%→1.63%

 

□2015년 상업용부동산 임대동향조사 결과를 유형별로 살펴보면,

 ㅇ오피스의 경우, 기업경기 관련 지표의 더딘 회복*과 지속적인 신규 공급**, 임차인의 지방․외곽이전** 등의 영향으로 공실이 증가***하고 임대료는 소폭 하락***하였다.

    *(기업경기실사지수) 71(`14.12월)→74(`15.3월)→66(6월)→69(9월)→69(12월)
   **(오피스 공급) 2014년 897동(649만㎡), 2015년 1,068동(594만㎡)
   **(임차인의 이전) 공공기관 혁신도시 이전, 서울 강남소재 기업 판교 이전 등
  ***(공실률) 2014년 평균 12.2%, 2015년 평균 13.0%(0.8%p↑)
      (임대가격지수) 2014년 평균 99.8, 2015년 평균 99.4(전년대비 0.4%↓)

 ㅇ중대형 매장용의 경우, 2015년 상반기부터 진행된 내수 회복세*의 영향으로 공실률은 감소추세**, 임대료는 상승추세**를 보였다.

    *(소매판매,전년동기비,%) 1.6(1분기)→2.9(2분기)→3.1(3분기)→8.4(10월)→5.5(11월)
      (소비자심리지수) 101(`14.12)→101(3월)→99(6월)→103(9월)→103(12월)
   **(공실률) 10.5%(`15.1분기)→10.8%(2분기)→10.6%(3분기)→10.3%(4분기)
      (임대가격지수) 100.9(`15.1분기)→100.9(2분기)→101.0(3분기)→101.0(4분기)
 ㅇ소규모 매장용*은 다른 상가 유형에 비해 낮은 수익률*을 보이고 있으나 안정적인 공실현황** 및 임대료 수준**을 보였다.

    *(투자수익률) 소규모 매장용 5.85%, 중대형 매장용 5.93%, 집합 매장용 7.32%
   **(공실률) 평균 5.0%(1분기 5.1%, 2분기 4.9%, 3분기 5.2%, 4분기 5.0%)
      (임대료) 평균 16,500원/㎡(1분기 16.5, 2분기 16.5, 3분기 16.4, 4분기 16.5)

 ㅇ집합 매장용은 부동산 투자관심 증가 영향으로 자산가치 상승세*를 이어갔으며, 다른 상가 유형에 비해 높은 수익률 수준**을 보였다.

    *(자본수익률=자산가치 변동,%) 0.69↑(1분기)→0.29↑(2분기)→0.19↑(3분기)→0.45↑(4분기)
   **(연간 소득수익률) 오피스 4.62%, 중대형 매장용 4.71%, 소규모 매장용 4.21%, 집합 매장용 5.85%
      (연간 자본수익률) 오피스 1.26%, 중대형 매장용 1.47%, 소규모 매장용 1.59%, 집합 매장용 1.63%

 

□2015년 상업용부동산 임대동향조사 결과를 지역별로 살펴보면,

 ㅇ(서울) 전국 평균보다 높은 수익률을 보였으며, 오피스는 공실 증가, 임대료 하락, 중대형 매장용은 공실과 임대료가 모두 상승하였다.

  -오피스는 신규공급*은 꾸준한 반면, 기존 임차인의 이탈**이 계속되면서 약세***를 보였다.
    *(서울, 오피스 신규 공급) 2014년 152동(164만㎡), 2015년 153동(155만㎡)
   **(임차인의 이전) 공공기관 혁신도시 이전, 서울 강남소재 기업 판교 이전 등
  ***(공실률) 10.1%(2014년 평균)→10.6%(2015년 평균)(전년대비 0.5%p↑)
      (임대가격지수) 100.0(2014년 평균)→99.8(2015년 평균)(전년대비 0.2%↓)

  -중대형 매장용은 공급증가*로 인하여 공실률이 소폭 상승**하였으나 안정적인 수요**를 바탕으로 임대료는 소폭 상승***하였다.
    *(서울, 매장용 신규 공급) 2014년 686동(73만㎡), 2015년 709동(98만㎡)
   **(서울, 공실률) 7.1%(2014년 평균)→7.3%(2015년 평균), (전국, 공실률) 10.6%(2015년 평균)
  ***(서울, 임대가격지수) 101.2(2014년 평균)→101.5(2015년 평균)(전년대비 0.3%↑)

 ㅇ(대구) 주택시장 활황* 등 전반적인 부동산의 가치가 상승하면서 투자시장은 호조**를 보인 반면, 임대시장은 약세***를 보였다.
    *(대구, 주택매매가격변동률, 전년대비) 주택종합 7.96%↑, 아파트 9.00%↑
   **(대구, 연간 자본수익률, %) 오피스 1.52↑, 중대형 2.66↑, 소규모 3.64↑, 집합 3.75↑
      (전국, 연간 자본수익률, %) 오피스 1.26↑, 중대형 1.47↑, 소규모 1.59↑, 집합 1.63↑
  ***(대구, 공실률, 전년대비, %p) 오피스 2.1↑, 중대형 매장용 0.9↑
      (대구, 임대가격지수, 전년대비, %) 오피스 1.9↓, 중대형 매장용 0.2↓

 

 1. 투자수익률

□오피스 투자수익률은 1.60%로 전기대비 0.37%p 상승, 중대형 매장용은 1.71%로 0.37%p 상승, 소규모 매장용은 1.66%로 0.35%p 상승, 집합 매장용은 1.82%로 0.26%p 상승하였다.

   *전년동기대비 오피스 0.07%p↑, 중대형 매장용 0.07%p↑, 집합 매장용 0.18%p↑

 ㅇ3개월간의 임대료 수입 등의 소득수익률은 오피스 1.17%, 중대형 매장용 1.21%, 소규모 매장용 1.07%, 집합 매장용 1.37%로 상업용부동산 모든 유형에서 상승하였다.

  -3분기 재산세 등 일시적 운영경비 증가 영향이 없어지면서 전기대비 상승

 ㅇ자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.43%, 중대형 매장용 0.50%, 소규모 매장용 0.59%, 집합 매장용 0.45%로 나타나 상업용부동산의 가격 상승세를 이어갔다.

  -기준금리 동결 등 저금리 추세가 계속되면서 상업용 건물에 대한 투자수요가 꾸준한 영향으로 자산가치 상승세 지속

 

□ 투자수익률을 지역별로 살펴보면,

 ㅇ오피스의 경우, 제주, 서울, 경기 등이 높은 수익률을 기록하였고, 충북이 가장 낮은 것으로 나타났다.

  -서울, 경기는 낮은 공실률*로 인한 안정적인 임대수입을 기록하며 우수한 소득수익률을 보임(전국 0.97%, 서울 1.13%, 경기 1.31%)
   *(공실률) 전국 12.6%, 서울 10.1%, 경기 5.1%

  -제주는 제주 2공항 개발 확정 발표(`15.11.10) 이후 개발기대감으로 모든 유형에서 우수한 자본수익률*을 보임
   *(제주, 자본수익률, %) 오피스 2.50↑, 중대형 2.13↑, 소규모 2.29↑, 집합 1.19↑
     (전국, 자본수익률, %) 오피스 0.43↑, 중대형 0.50↑, 소규모 0.59↑, 집합 0.45↑

ㅇ중대형 매장용의 경우, 제주, 인천, 부산 등이 2% 이상의 높은 수익률을 기록하였고, 대전이 가장 낮은 것으로 나타났다.

  -서울(홍대, 도산대로, 청담 등), 부산(서면), 인천(구월간석, 부평) 등 상권이 활성화된 지역을 중심으로 우수한 투자수익률을 보임

  -반면, 대전은 원도심 등 기존 상권의 노후화 영향으로 위축되면서 낮은 수익률을 기록함

ㅇ소규모 매장용의 경우, 제주, 광주 등이 2% 이상의 높은 수익률을 기록한 반면, 전북이 가장 낮은 것으로 나타났다.

  -서울은 충무로 등 일부 소규모 상권이 위축되면서 투자수익률이 전국 평균 대비 다소 낮게 나타남

  -광주는 안정적인 임대수요*를 바탕으로 임대수입 등에 의한 소득수익률이 높게 나타남
   *(광주, 소규모 매장용 공실률) 4.5%(3분기)→4.0%(4분기), 전국 5.0%(4분기)

 ㅇ집합 매장용의 경우, 제주, 경남, 부산, 울산 등이 2% 이상의 높은 수익률을 기록한 반면, 세종이 가장 낮게 나타났다.

  -세종은 공급이 지속되는 가운데 높은 초기 분양가로 인한 높은 임대료 수준을 감당하지 못하고 이탈하는 임차인이 증가하는 등 임대수요가 뒷받침하지 못하며 낮은 수익률을 기록함

 

 2. 공실률

□오피스 공실률은 13.0%로 전기대비 0.3%p 상승, 중대형 매장용은 10.3%로 0.3%p 하락, 소규모 매장용은 5.0%로 0.2%p 하락하였다.

   *전년동기대비 오피스 0.2%p 상승, 중대형 매장용 보합
   *집합 매장용의 공실률은 건물의 일부 호를 조사하는 특성상 공실률 미산정

 ㅇ오피스는 신규 공급이 증가*한 가운데 기업경기가 여전히 부진**하여 기존 건물의 공실이 다소 증가 (13.0%, 전기대비 0.3%p↑)

    *(기업경기실사지수, 업황실적, 전국) 69(9월)→73(10월)→69(11월)→69(12월)
   **(오피스 공급면적, 건축물대장 기준) 251동(`15.3분기)→350동(4분기)

 ㅇ중대형 매장용은 서비스업 생산, 소매 판매 등이 개선되는 내수 회복세* 영향으로 공실 감소 (10.3%, 전기대비 0.3%p↓)

    *(소매판매, 전년동기비)  8.4%↑(10월), 5.5%↑(11월)
     (서비스업 생산, 전기비) 0.4%↑(10월), 0.1%↑(11월)

   -소규모 매장용 또한 내수 회복세 영향으로 공실 다소 감소 (5.0%, 전기대비 0.2%p↓)

 

□ 공실률을 지역별로 살펴보면,

 ㅇ오피스는 대부분의 지역이 상승한 가운데 경기, 강원, 제주 등은 하락하였다.

  -서울은 도심지역(명동, 충무로)의 중소형 건물을 중심으로 공급증가*와 금융업종의 사무실 축소 영향으로 공실 증가**
   *(오피스 신규공급) 3분기 36동(32만㎡), 4분기 46동(36만㎡)
   **(공실률) 서울 0.1%p↑, 도심지역 0.9%p↑, 명동 4.1%p↑, 충무로 3.8%p↑
      (규모별 공실률) 서울 대형 0.3%p↓, 중소형 0.3%p↓, 도심지역 중소형 2.9%p↑

  -울산(삼산동)은 금융업종의 사무실 축소 움직임이 계속되며 공실 증가
   *(울산 공실률) 15.2%(2분기)→19.5%(3분기)→23.4%(4분기)

ㅇ중대형 매장용은 대부분의 지역이 하락한 가운데 일부 지방(전북, 경남)은 소폭 상승하였다.

  -대부분의 지역에서 내수회복세의 영향으로 기존 공실이 해소되는 모습

  -서울은 홍대, 성신여대 등 대학가 주변은 공실이 해소된 반면, 명동, 충무로 등은 공실이 증가하면서 전체적으로 보합을 기록
   *(공실률) 홍대 3.9%p↓, 성신여대 2.3%p↓, 명동 4.8%p↑, 충무로 4.4%p↑

 ㅇ소규모 매장용은 대부분의 지역이 하락한 가운데 세종, 경기 등은 소폭 상승하였다.

  -서울은 남대문 상권의 소규모 신규창업자 증가 등의 영향으로 공실이 다소 해소 (서울 0.6%p↓, 남대문 4.2%p↓)

  -인천(신포동), 경기(광주), 충남(논산) 등은 상권이 다소 침체된 지역은 공실이 다소 증가

 

3. 임대료* 및 임대가격지수**

*상권의 평균 임대료 수준을 관찰하기 위하여 현재시점에서 임대인과 임차인 간 실제 계약된 임대료를 기준으로 산정하며, 유형별․지역별 비교 목적으로 이용
  **상권의 임대료 추세를 관찰하기 위하여 현재 계약된 임대료가 아닌 해당시점에서 거래 가능한 임대료를 기준으로 산정하며, 임대료 변동 추세 목적으로 이용

□실제 계약된 임대료는 중대형 매장용의 임대료가 31.8천원/㎡으로 가장 높았으며, 집합 매장용(28.8천원/㎡), 소규모 매장용(16.5천원/㎡) 순으로 나타났다. 한편* 오피스는 14.8천원/㎡ 수준으로 나타났다.

   *매장용빌딩은 가장 효율적으로 이용되고 있는 1층을 기준으로 산정하는 반면,
     오피스빌딩의 1～2층은 주로 로비나 매장용으로 이용되고 있어 업무용 공간의 임대료 수준을 파악하기 위해 3층～최고층을 기준으로 산정하기 때문에 오피스빌딩과 매장용빌딩의 임대료 수준은 직접적 비교시 유의 필요

 

□임대료의 변동 추세를 확인할 수 있는 임대가격지수는 오피스가 전기대비 0.1% 하락한 반면, 중대형 매장용은 보합을 기록하였다.
   *집합 및 소규모 매장용은 통계생산에 필요한 시계열 자료 미확보로 미산정

 ㅇ오피스는 기업경기 실적 개선에도 불구하고 지속적인 공급영향과 공급 대비 여전히 부진한 임차수요 영향으로 임대료 하락 추세는 지속
   *(공실률) 오피스 13.0%, 중대형 10.3%, 소규모 5.0%

 ㅇ중대형 매장용은 소비심리가 개선*되면서 임차수요가 안정적인 모습을 보이며 임대료 보합
   *(소비자심리지수) 103(9월)→105(10월)→106(11월)→103(12월)

 

□ 임대료 및 임대가격지수를 지역별로 살펴보면,

 ㅇ오피스는 기업의 임대수요가 많은 서울, 경기, 인천 등 수도권의 임대료 수준이 높으며, 대부분의 지역이 하락하였다.

  -서울은 강남지역(강남대로 등)을 중심으로 도시 외곽(판교 등)으로 임차인의 이전 움직임이 계속된 영향으로 임대료 수준 다소 하락

  -광주, 충남*은 임대인이 수익률을 유지하기 위해 보증금을 낮추고 월세를 올리면서 전환율이 하락함에 따라 임대료 수준이 하락
   *광주, 충남은 매장용 시장에서도 동일한 현상 발생

 ㅇ중대형 매장용은 지가가 높고 유동인구가 많은 수도권의 임대료가 높은 가운데, 대부분의 지역에서 보합 또는 상승을 보였으며, 충남 등은 하락하였다.

  -서울(건대입구, 이태원), 부산(광안리, 부산역, 해운대), 대구(시지지구) 등 유동인구가 꾸준한 지역을 중심으로 공실이 해소되는 등 임차수요가 다소 증가한 영향으로 임대료 수준 소폭 상승

 ㅇ소규모 매장용의 임대료 수준은 인구규모와 비례하는 경향을 보이며, 지방광역시는 상승한 반면, 지방 도 지역은 소폭 하락하였다.*
   *임대가격지수 미산정으로 계약임대료를 기준으로 변동치 산정

  -서울(신촌), 부산(온천장), 대구(동성로) 등 안정적인 임대수요*를 보이는 상권을 중심으로 임대료 다소 상승
   *(소규모 공실률) 신촌 0.0%, 온천장 1.7%, 동성로 2.0%

  -충남(아산), 경북(포항), 경남(양산) 등은 상권 위축 영향으로 임대료 다소 하락

 ㅇ집합 매장용의 임대료는 서울 부산 등 대도시 지역이 높은 가운데, 지방광역시의 경우에는 중대형 매장용보다 높은 수준을 보였으며,  세종 등은 소폭 하락하였고, 대구, 인천 등은 소폭 상승하였다.

   *임대가격지수 미산정으로 계약임대료를 기준으로 변동치 산정

  -서울은 종로, 청담, 신촌, 목동, 잠실 등 유동인구가 꾸준한 상권을 중심으로 임대료 소폭 상승

  -세종은 높은 초기 분양가로 인하여 임대수요가 부진한 영향으로 임대료 수준이 다소 조정 받는 모습을 보임

  -대구(칠곡), 인천(구월간석)은 임대차 계약 갱신과정에서 임대료 소폭 상승

 

 

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